mieszkania na wynajem - Wiem, że muszę wydać przynajmniej 1500 zł miesięcznie, jeśli chcę mieć pokój przyzwoitej wielkości, tak z 11 m kw. - mówi Ola, która do Warszawy przyjechała na Wynajem mieszkania obcokrajowcowi – o czym pamiętać? Główny Urząd Statystyczny podaje, że na dzień 31 grudnia 2019 roku w Polsce mieszkało 2 106 101 cudzoziemców. Od 1 marca do 30 kwietnia 2020 roku liczba ta zmniejszyła się o ponad 200 tys. osób. Nadal jednak wielu obcokrajowców mieszka i pracuje w Rzeczypospolitej Polskiej. Zmiany w ryczałcie już od 2021 roku! Osoby wynajmujące prywatne nieruchomości będą mogły płacić z tego tytułu ryczałt od przychodów – tak postanowiło Ministerstwo Finansów. Wprowadzone zmiany staną się korzystne dla wielu osób, ponieważ podatek do zapłaty będzie niższy – skończą się wszelkie spory z urzędami skarbowymi! Fast Money. Trwały trend, a nie chwilowa moda Pobierz raport W ostatnich latach boom na rynku mieszkaniowym przykuwa szczególną uwagę inwestorów. Popularność zyskuje nowość na polskim rynku mieszkaniowym, czyli najem instytucjonalny powszechnie zwany jako PRS (Private Rented Sector). Potencjał rozwoju tego sektora w Polsce potwierdzają liczne inwestycje podejmowane przez zagranicznych przedsiębiorców. Wraz z wejściem dużych graczy z rynku najmu, trend ten zyskuje popularność również wśród lokalnych deweloperów, decydujących się na pakietową sprzedaż projektów lub uruchamianie własnych platform najmu. Wszystko zapowiada się bardzo obiecująco, jednak aby poprawnie ocenić sytuację, należy wziąć pod lupę kilka innych czynników stymulujących i ograniczających rozwój sektora PRS w Polsce. Dopiero na ich podstawie, będziemy w stanie odpowiedzieć na pytanie czy najem instytucjonalny przerodzi się w trwały trend, czy jest on tylko chwilową modą? Czym jest najem instytucjonalny? Najem instytucjonalny (PRS - Private Rented Sector, inaczej BTR - Built to Rent) jest działalnością związaną z wynajmem mieszkania prowadzoną przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni mieszkaniowej stanowi podstawę działalności gospodarczej. Działalność ta prowadzona jest w budynku zaprojektowanym i wybudowanym z myślą o najmie, tzn. z mieszkaniami o odpowiednich rozkładach oraz pomieszczeniami do wspólnego użytku (kawiarnie, przestrzenie coworkingowe, pralnie). Kto może być właścicielem nieruchomości? Właścicielem nieruchomości może być ten sam podmiot, który nią operuje (zarządza). Role mogą być również rozdzielone – własność jest w rękach funduszu inwestycyjnego, a wynajem prowadzi profesjonalny operator. Jaka jest skala najmu? W przypadku najmu instytucjonalnego bierzemy zazwyczaj pod uwagę całe budynki lub ich stanowczą część. W przeciwieństwie do najmu indywidualnego stanowiącego portfel mieszkań zlokalizowanych w wielu budynkach. Do tego dochodzi jeszcze dedykowana obsługa najemcy, profesjonalny serwis mieszkań czy świadczenie usług concierge. Podmioty na rynku najmu instytucjonalnego Wybrane czynniki wpływające na rozwój rynku PRS w Polsce Luka mieszkaniowa Dynamiczny rozwój branży deweloperskiej wciąż nie rozstrzygnął obserwowanego od lat problemu deficytu powierzchni mieszkaniowej. W Polsce luka mieszkaniowa szacowana jest na około 2 mln lokali. Jej wysokość jest wciąż znacząca, mimo zasadniczego zwiększenia się zasobu mieszkaniowego - z 13,5 mln (2010 rok) do ponad 15 mln (2020 roku). Dostępność mieszkań Malejąca dostępność mieszkań może wpływać na zainteresowanie najmem jako alternatywą dla własności. Najczęstszym powodem, wskazywanym przez najemców mieszkań w Polsce, wyboru najmu zamiast własności mieszkania jest kwestia braku środków pozwalających na zakup mieszkania. Szacowana dostępność mieszkania (mkw. za przeciętną pensję w sektorze przedsiębiorstw) Brak możliwości amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych Zmiana ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzona jako część Polskiego Ładu, wyłącza od 2022 roku możliwość amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. W wyniku czego właściciele takich budynków zapłacą więcej z tytułu podatku dochodowego, gdyż nie będą mogli obniżać podstawy opodatkowania o odpisy amortyzacyjne. Wejście dużych graczy PRS Rynek instytucjonalny w Polsce rozwija się dwutorowo: deweloperzy mieszkaniowi budują swoje portfele mieszkań na wynajem w oparciu o posiadany bank ziemi, natomiast nowi gracze skupiają się na przejmowaniu spółek deweloperskich lub zakupie projektów gotowych do budowy. Wejście dużych graczy PRS, które miało miejsce w ostatnich latach znacznie zdynamizowało rozwój tego rynku. Zmiana cen mieszkań i stawek najmu Niemal we wszystkich państwach Unii Europejskiej, na przestrzeni ostatnich 10 lat (2010-2020) ceny mieszkań rosły istotnie szybciej niż ceny najmu, przez co najem mieszkania stawał się korzystniejszy niż kupno. W przypadku Polski rozbieżność pomiędzy zmianą cen mieszkań i stawek czynszu jest zdecydowanie mniejsza - ceny wzrosły o 40%, a stawki czynsz o 33%, przy czym do 2017 roku wzrost czynszu był wyższy niż cen mieszkań, które zaczęły nadrabiać dystans począwszy od 2018 roku. Na koniec 2020 roku skumulowane tempo wzrostu obu kategorii się zrównało, by wreszcie w 2021 stawki czynszu ustąpiły wzrostowi cen mieszkań. Zmiana cen mieszkań i stawek najmu - polska na tle średniej EU (2011=100) Jednym ze źródeł przychodów podatkowych jest wynajem nieruchomości. Większych problemów nie rodzi przypadek, gdy mamy do czynienia z jednym właścicielem. Natomiast wątpliwości może rodzić sytuacja, w której w stosunku do jednej nieruchomości występuje kilku współwłaścicieli, lecz wynajem prowadzi tylko jeden z nich. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie skutki podatkowe wywołuje wynajem nieruchomości wspólnej przez jednego nieruchomości wspólnejNa wstępie zastanowimy się nad kwestią dopuszczalności wynajmu nieruchomości stanowiącej myśl przepisu art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).Natomiast w art. 196 kc czytamy, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego względu na charakter udziału jako wyłącznego prawa współwłaściciela zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc). Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa. Natomiast z przepisu art. 206 kc wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych zgodnie z art. 207 kc pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą konsekwencji przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają wewnętrzne uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami. Przepisy nie stoją zatem na przeszkodzie, aby tylko jeden ze współwłaścicieli prowadził najem rzeczy wspólnej i pobierał z tego tytułu pożytkiW kontekście przepisów prawa cywilnego możemy zauważyć, że współwłaściciele nieruchomości mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze podziału w ramach zwykłego zarządu rzeczą nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela a przychód podatkowyW kwestii podatku dochodowego w pierwszej kolejności warto sięgnąć do treści art. 8 ust. 1 ustawy PIT, który to podaje, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. W związku z tym przychód u danego współwłaściciela ustala się w takiej wysokości, jaka odpowiada posiadanemu udziałowi w jak już wskazaliśmy, z treści Kodeksu cywilna wynika dopuszczalność takiego podziału rzeczy wspólnej, na którego mocy pożytki z wynajmu są przyporządkowane do jednego współwłaściciela prowadzącego wynika z treści art. 11 ust. 1 ustawy PIT, przychodem podatkowym są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W rezultacie przychody wygenerowane z części wspólnej nieruchomości przypisanej do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela. Przychód podatkowy powstaje zatem wyłącznie u tego współwłaściciela, który prowadzi wynajem i który jest stroną umowy najmu nieruchomości ma czterech współwłaścicieli, każdy po 25% udziałów. Współwłaściciele zawarli wewnętrzną ugodę pomiędzy sobą, na której mocy zezwolili jednemu z nich na zawarcie umowy najmu nieruchomości oraz pobieranie pożytków. W takim przypadku przychód podatkowy z tytułu wynajmu będzie uzyskiwał wyłącznie jeden współwłaściciel, który będzie zobowiązany do rozliczenia podatku PIT z tego jest, aby tylko jeden ze współwłaścicieli był stroną umowy najmu nieruchomości i uzyskiwał z tego tytułu przychód podatkowy. W takim przypadku tylko na nim ciążą obowiązki podatkowe związane z nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela a podatek VATZupełnie inaczej rozpatrywane przez nas zagadnienie prezentuje się na gruncie podatku VAT. Tutaj warto przypomnieć, że osoby fizyczne prowadzące wynajem prywatnych składników, w tym również nieruchomości, są traktowane jako podatnicy podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i o VAT nie zawiera regulacji odnoszących się do uzyskiwania przychodów ze wspólnej własności, co powoduje, że w ocenie organów podatkowych każdy ze współwłaścicieli powinien podatek VAT rozliczyć proporcjonalnie do posiadanego udziału w rzeczy wspólnej. Będzie tak nawet, jeżeli zostanie zawarta wewnętrza ugoda pomiędzy stanowisko zaproponował Dyrektor KIS w interpretacji z 15 września 2017 roku (nr gdzie możemy przeczytać, że w przypadku współwłasności nieruchomości należy uznać, że podatnikiem jest odrębnie każdy ze współwłaścicieli dysponujący określonym udziałem w sytuacji, gdy podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości na zasadach współwłasności w części ułamkowej, wszystkie prawa i obowiązki wynikające z ustawy powinien realizować odrębnie, a w deklaracji VAT wykazać wartość sprzedaży i podatek należny z tytułu dostawy towarów bądź świadczenia usług związanych z tą nieruchomością we właściwej części, tj. w wysokości odpowiadającej posiadanemu znaczenia w przedmiotowej sprawie będzie, czy umowę najmu zawrze wyłącznie jeden ze współwłaścicieli, jeśli bowiem będzie on dokonywał najmu całego apartamentu, to czynności tej w odniesieniu do części będącej współwłasnością pozostałych będzie dokonywał w ich imieniu. Przykład jest współwłaścicielem apartamentu na zasadach współwłasności i posiadania 60% udziałów. Drugi współwłaściciel posiada 40% udziałów. Choć współwłaściciele ustalili, że wynajem będzie prowadzony wyłącznie przez jednego z nich, to każdy powinien wystawić fakturę na kwotę odpowiadającą jego udziałowi w nieruchomości. Nie może natomiast wystawić faktury na całą kwotę należną za wynajem tej ocenie fiskusa brakuje podstaw prawnych, aby podatnik jako współwłaściciel wystawiał za zgodą pozostałych współwłaścicieli jedną fakturę, na której jako sprzedawcy figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Brak również podstaw, by wystawiał jedną fakturę, na której jako sprzedawca figurowałby wyłącznie jeden do podsumowania, możemy zatem wskazać, że możliwa i prawnie dopuszczalna jest sytuacja, w której wynajem nieruchomości wspólnej prowadzony jest wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli. Trzeba przy tym podkreślić, że przypadek ten wywołuje zupełnie inne skutki, jeżeli chodzi o podatek VAT oraz podatek PIT. Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEIDG, jestem zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT. Oprócz tego mam wynajem prywatny (wynajmuję mieszkanie osobie fizycznej poza tą działalnością gospodarczą jest to na ryczałcie w podatku dochodowym). W deklaracji podatkowej (teraz pliku JPK_VAT wraz z deklaracją VAT7M najem prywatny również wykazuję) Moja działalność gospodarcza została zawieszona, ponieważ sytuacja obecna mnie zmusiła (pandemia i brak sprzedaży kwiaciarnia). Czy muszę składać miesięczną deklarację, jeżeli tylko mam ten wynajem mieszkania? ODPOWIEDŹ Czytelnik nie będzie miał obowiązku składania pliku JPK_VAT wraz z deklaracją za okresy, w których została zawieszona jego działalność gospodarcza. Natomiast, jeżeli świadczy w okresie zawieszenia usługę najmu, która jest zwolniona przedmiotowo (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), to również nie musi wykazywać najmu prywatnego w deklaracji. Powyższą transakcję Czytelnik rozliczy w pliku JPK_VAT wraz z deklaracją po odwieszeniu działalności gospodarczej w pierwszej deklaracji UZASADNIENIE W myśl ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei działalnością gospodarczą jest wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalnością gospodarczą są również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Do powyższej definicji należy tzw. „najem prywatny”. Zgodnie z przepisem z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Według przepisów ustawy o VAT podatnicy, którzy zawiesili swoją działalność gospodarczą, co do zasady nie muszą składać pliku JPK_VAT wraz z deklaracją. W ustawie zostały wskazane przypadki, których zwolnienie to nie dotyczy, tj.: podatników, którzy dokonują wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów; po... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Sprawdź

jpk a wynajem mieszkania